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Vecchio 05-05-2011, 14:53   #1 (permalink)
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Agevolazioni prima casa: usufrutto e nuda proprietà separate...

Buongiorno a tutti,

espongo il mio dilemma:

sto per acquistare casa con la mia partner ( non siamo sposati)
e, l'agente della banca, mi ha messo una pulce nell'orecchio al fine di valutare le strade utili per non utilizzare entrambi le agevolazioni prima casa.

Intendo dire che sarebbe bello se riuscissi a trovare un escamotage (lecito, bene inteso...) affinchè, ad esempio, l'agevolazione prima casa me la "brucerei" solo io mentre mia morosa potrebbe ad esempio utilizzarle nel momento in cui decidesse nel prossimo futuro di comprare un'altra casa.

tale escamotage forse esiste se acquistiamo suddividendo la nuda proprietà dall'usufrutto.

leggendo qui ad esempio:
prima casa: agevolazioni fiscali.
Alla voce "casi particolari" leggo che:
Titolari di nuda proprietà su altra abitazione. L'agevolazione "prima casa" compete anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.

Se interpreto correttamente tale scritto intuisco che, nel caso ad esempio, la mia partner acquisisse la nuda proprietà e io l'usufrutto allora lei potrebbe usufruire in un secondo tempo delle agevolazioni prima casa SEMPRE CHE RICORRANO LE ALTRE CONDIZIONI ovvero che:

1- l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza (oppure, in quello in cui l'acquirente svolge il proprio lavoro).

2- La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune dove si trova l'immobile acquistato deve risultare nell'atto di acquisto.

3- Nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare.

Leggendo però anche qui:
Consulenza Immobiliare Usufrutto e nuda proprietà, tutto quello che c’è da sapere su tasse e agevolazioni fiscali
la questione pare più intricata di quello che sembra su 2 piedi...

Avete esperienze dirette in merito?
Qualche indicazione utile sull'argomento?

Grazie
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KEINE GEGENSTAENDE AUS DEM FENSTER WERFEN
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Vecchio 05-05-2011, 15:44   #2 (permalink)
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Buongiorno a tutti,

affinchè, ad esempio, l'agevolazione prima casa me la "brucerei" solo io mentre mia morosa potrebbe ad esempio utilizzarle nel momento in cui decidesse nel prossimo futuro di comprare un'altra casa.
penso che tu intenda in caso di acquisto di un secondo immobile senza vendere il primo.
altrimenti le agevolazioni prima casa le hai ( avete ) di nuovo vendendo la prima casa prima di comprare una ulteriore prima casa.

invece nel caso di acquisto di due immobili senza vendere il primo la soluzione sarebbe di intestarsene uno ciascuno prima casa.
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Vecchio 05-05-2011, 15:52   #3 (permalink)
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penso che tu intenda in caso di acquisto di un secondo immobile senza vendere il primo.
altrimenti le agevolazioni prima casa le hai ( avete ) di nuovo vendendo la prima casa prima di comprare una ulteriore prima casa.

invece nel caso di acquisto di due immobili senza vendere il primo la soluzione sarebbe di intestarsene uno ciascuno prima casa.
Il caso sarebbe il secondo che hai detto.

Ovvero: penso che nel giro di qualche anno possa esserci la possibilità che acquistiamo un altro immobile per metterlo a reddito (la cosa non è come sappiamo in contrasto con il godimento delle agevolazioni sull'acquisto prima casa).

Vorrei che uno dei due, in tale ipotesi, potesse spendere in quel momento la sua agevolazione.

Tale strada mi dicono possa essere la suddivisione dei 2 diritti reali.


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Ultima modifica di ricpast : 05-05-2011 alle ore 22:46.
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Vecchio 05-05-2011, 22:45   #4 (permalink)
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Allora, vi aggiorno alla luce del fatto che sto coinvolgendo notaio e banca:

mettiamo che i 2 acquirenti acquistini l'immobile separando i 2 titoli: uno avrà l'usufrutto e l'altro la nuda proprietà.

Il valore fiscale della nuda proprietà (l'imponibile per intenderci) viene calcolato secondo delle tabelle prestabilite che sono funzione dell'età dell'usufruttuario.

Nel mio caso specifico la suddivisione è sbilanciata verso l'usufruttuario: ovvero le tasse in capo al nudo proprietario sarebbero assai più basse rispetto a quelle in capo all'usufruttuario.

Allora sarebbe l'usufruttuario che sfrutterebbe le agevolazioni mentre il nudo proprietario vi rinuncerebbe.

Altra differenza: nel caso di mutuo cointestato con un acquirente beneficiario di "prima casa" e un acquirente non beneficiario, il primo dovrebbe scontare un'imposta sostitutiva dello 0,25% e il secondo del 2%...

A questo punto è da vedere se la banca accetta di aprire il mutuo intestandolo solo al nudo proprietario perchè la detrazione sugli interessi passivi spetta sempre e comunque solo ed esclusivamente al nudo proprietario e mai all'usufruttuario (istruzioni rigo RP7 dell'Unico).

Il prezzo dell'opzione di mantenere così per il nudo proprietario le agevolazioni è funzione della suddivisione del valore fiscale dei 2 diritti e quindi dell'età dell'usufruttuario.
Più giovane è l'usufruttuario e minore sarà il costo ma bisogna poi vedere se la banca concede il mutuo al nudo proprietario...
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Ultima modifica di ricpast : 05-05-2011 alle ore 22:50.
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Vecchio 06-05-2011, 11:51   #5 (permalink)
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Allora, vi aggiorno alla luce del fatto che sto coinvolgendo notaio e banca:

mettiamo che i 2 acquirenti acquistini l'immobile separando i 2 titoli: uno avrà l'usufrutto e l'altro la nuda proprietà.

Il valore fiscale della nuda proprietà (l'imponibile per intenderci) viene calcolato secondo delle tabelle prestabilite che sono funzione dell'età dell'usufruttuario.

Nel mio caso specifico la suddivisione è sbilanciata verso l'usufruttuario: ovvero le tasse in capo al nudo proprietario sarebbero assai più basse rispetto a quelle in capo all'usufruttuario.

Allora sarebbe l'usufruttuario che sfrutterebbe le agevolazioni mentre il nudo proprietario vi rinuncerebbe.

Altra differenza: nel caso di mutuo cointestato con un acquirente beneficiario di "prima casa" e un acquirente non beneficiario, il primo dovrebbe scontare un'imposta sostitutiva dello 0,25% e il secondo del 2%...

A questo punto è da vedere se la banca accetta di aprire il mutuo intestandolo solo al nudo proprietario perchè la detrazione sugli interessi passivi spetta sempre e comunque solo ed esclusivamente al nudo proprietario e mai all'usufruttuario (istruzioni rigo RP7 dell'Unico).

Il prezzo dell'opzione di mantenere così per il nudo proprietario le agevolazioni è funzione della suddivisione del valore fiscale dei 2 diritti e quindi dell'età dell'usufruttuario.
Più giovane è l'usufruttuario e minore sarà il costo ma bisogna poi vedere se la banca concede il mutuo al nudo proprietario...
magari funziona, ma sembra complicato. il rischio di questa soluzione è se i rapporti tra i due in qualche anno dovessero deteriorarsi ci sarebbero probabilmente dei problemi.
Invece intestandosi metà ciascuno il primo immobile si avrebbe pari diritti-doveri poi prima dell'acquisto del secondo immobile uno dei due vende la sua metà all'altro e chi ha venduto può riacquistare con benefici prima casa.
Si otterrebbe che ciascuno ha una prima casa e se sono di differente valore, si fa conguaglio fra i due.
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Vecchio 06-05-2011, 12:27   #6 (permalink)
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magari funziona, ma sembra complicato. il rischio di questa soluzione è se i rapporti tra i due in qualche anno dovessero deteriorarsi ci sarebbero probabilmente dei problemi.
Invece intestandosi metà ciascuno il primo immobile si avrebbe pari diritti-doveri poi prima dell'acquisto del secondo immobile uno dei due vende la sua metà all'altro e chi ha venduto può riacquistare con benefici prima casa.
Si otterrebbe che ciascuno ha una prima casa e se sono di differente valore, si fa conguaglio fra i due.
No, non funziona - almeno nel mio caso specifico.

Perchè sarebbe il nudo proprietario a dover rinunciare ai benefici prima casa e quest'ultimo - essendo l'unico intestatario del mutuo - avrebbe da pagare non più lo 0,25% di imposta sostitutiva sull'erogato ma il 2%.....

su 150.000 di mutuo tale imposta passerebbe quindi da 375 euro a ben 3.000 euro....

la valutazione per me finisce qui


Grazie helboy!
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