La stampa è bearish sul Real Estate
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di Bernie Schaeffer - 19/09/2006
Mentre consultavo l'ultimo numero di Barron's, mi sono imbattuto in un articolo intitolato "c'è una crisi del settore immobiliare, ma i fondi immobiliari (REIT) per ora stanno esplodendo". Ora quel "per ora" è al centro dell'attenzione, dal momento che il pezzo mette più volte in guardia circa il fatto che questi fondi immobiliari, a differenza del settore immobiliare in senso ampio, continuano a schizzare verso l'alto nonostante una cornice di scetticismo. Prima l'articolo cita i nuovi massimi assoluti del REIT e un dividendo che rende il 4.2%, poi rimarca che i "REIT appaiono gonfiati, con un dividendo ai minimi e con un P/E ai massimi".
Anzitutto, un dividendo che rende mediamente il 4.2% non è proprio da disprezzare di questi tempi, specie con uno S&P500 che rende in media meno del 2% in termini di dividendo corrisposto. In secondo luogo, il P/E di 24 è dopotutto in linea con quello di alcune grandi capitalizzazioni del mercato azionario, come per esempio Boeing (BA) e Procter&Gamble (PG).
L'articolo mi ha lasciato un tantino perplesso. Prima gli analisti in giro per il paese hanno giudicato le azioni del settore immobiliare a buon mercato nonostante le recente performance deludente delle stesse; e ora attaccano i REITs, rilevando la notevole performance ma al tempo stesso sottolineandone la vulnerabilità.
Una differenza sostanziale fra il settore immobiliare e i fondi immobiliari è rappresentata dal fatto che il primo, sebbene "a buon mercato" in termini di P/E, non corrisponde dividendi, mentre i REITs tendono ad avere corposi dividendi.
L'iShares Dow Jones U.S. Real Estate Index Fund (IYR) continua a volare unitamente alle sue medie a 50 e 80 settimane. Da quando il rialzo è iniziato, a maggio 2004, il fondo è salito di quasi il 70%:
Grafico settimanale di IYR da maggio 2004
I ribassisti non cedono sull'IYR: il numero di azioni vendute allo scoperto è di 25.2 milioni di pezzi, prossimo ad un record storico. In base alla media giornaliera di scambi dell'ETF, occorrerebbero ben 11 sedute per ricoprire tutte le posizioni allo scoperto; insomma, ci sarebbero le condizioni per un corposo rally da ricoperture.
L'ETF può vantare uno Schaeffer's Equity Scorecard di 8.0 in una scala da 0 a 10, il che suggerisce che il potenziale di rialzo è tutt'altro che esaurito.
Nel settore, una delle mie azioni preferite è BRE Properties (BRE). Il titolo ha trovato supporto in prossimità della sua media a 10 mesi durante l'ultimo anno e mezzo, guadagnando circa il 75% dal minimo di marzo 2005 in poi.
Grafico mensile di BRE da febbraio 2005
C'è ancora notevole spazio di crescita per BRE, specie se si è operatori speculativi. Fra tutte le basi (call e put) sulle scadenze settembre e ottobre, ci sono meno di 2500 posizioni aperte. Gli analisti non sgomitano per pronunciarsi sul titolo, e secondo gli ultimi dati di Zacks, BRE beneficia di otto "Hold", uno "Strong Sell" e solo un "Buy", lasciando aperta la possibilità di future revisioni al rialzo. La corsa qui non è ancora finita.
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