Ipoteca sulla casa e pignoramento sono due istituti diversi anche se non di rado, nel linguaggio comune e non tecnico, vengono confusi. L’ipoteca e’ in realtà una cosa completamente diversa dal pignoramento immobiliare e l’una non comporta necessariamente, nè esclude tout court,  l’altra. L’ipoteca, infatti, garantisce al creditore la certezza di soddisfarsi sull’eventuale ricavato dalla vendita forzata, in via preventiva rispetto a tutti gli altri creditori intervenuti nel pignoramento immobiliare. Esiste una ben definita procedura esecutiva immobiliare che ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto e di superficie su beni immobili.

Nel corso dello svolgimento di questa procedura esecutiva immobiliare possono essere espropriati, oltre all’immobile, anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano. Anche l’espropriazione immobiliare ha inizio con il pignoramento. Secondo l’art. 2911 del codice civile, se il creditore vanta un’ipoteca su un bene non può procedere con il pignoramento di altri immobili se non ha prima espropriato quello ipotecato.

Che cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che serve a tutelare le ragioni del creditore individuando, nel patrimonio del debitore, uno specifico bene immobile sul quale soddisfarsi in caso di inadempimento. (art. 2740 c.c.) L’ipoteca, a seconda della sua fonte, può essere volontaria, legale o giudiziale. Ipoteca prima casa: espropriazione legittima se non è pignoramento

Che cos’è il pignoramento?

Il pignoramento è l’atto con il quale si apre l’espropriazione immobiliare. Una volta trascorso il periodo previsto dal precetto notificato al debitore unitamente al titolo esecutivo per il pagamento delle somme dovute, il creditore individua il bene immobile che servirà a soddisfare il debito e procede con la notifica al debitore e la successiva trascrizione dell’atto di pignoramento. In tale atto vanno indicati i beni che vengono sottoposti ad esecuzione ed esattamente:

• l’immobile ipotecato;

• beni e i diritti immobiliari.

Cosa avviene dopo la notifica dell’atto di pignoramento?

L’articolo 555 del codice di procedura civile prevede che subito dopo la notifica dell’atto di pignoramento, l’ufficiale giudiziario consegni copia autentica dell’atto, con le note di trascrizione, presso la conservatoria dei registri immobiliari affinché venga trascritto, a fini pubblicitari, il pignoramento dell’immobile interessato.

Una nota di trascrizione viene restituita al depositante. L’ufficiale giudiziario, dopo aver eseguito l’ultima notifica, consegna senza ritardo al creditore l’originale dell’atto di pignoramento e la nota di trascrizione. Il creditore, quindi, provvede a depositarle in copia conforme presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione competente per territorio insieme alla nota di iscrizione a ruolo e alle copie conformi del titolo esecutivo e del precetto. Il deposito deve avvenire entro quindici giorni, pena perdita di efficacia del pignoramento. Il cancelliere, quindi, forma il fascicolo dell’esecuzione.

Chi detiene la custodia dei beni pignorati?

Con il pignoramento il debitore diviene custode dell’immobile e di tutte le pertinenze e dei frutti interessati senza aver diritto a ricevere, per quest’attività, un compenso. Tuttavia, su istanza del creditore procedente o di uno intervenuto successivamente, il giudice, può decidere di affidare la custodia ad una persona diversa se l’immobile non è occupato dal debitore e solo dopo aver sentito il debitore. Colui che è tenuto alla custodia del bene deve rispettare una serie di obblighi e di divieti. Il custode è tenuto, all’obbligo del rendiconto e al divieto di locare il bene immobile pignorato, salvo apposita autorizzazione del giudice. Se gli obblighi non sono rispettati, il giudice provvede alla sua sostituzione.

Che cos’è il pignoramento successivo?

Nel caso in cui l’ufficiale giudiziario, trova un pignoramento già compiuto, ne dà atto nel processo verbale descrivendo i mobili precedentemente pignorati, e quindi procede al pignoramento degli altri beni o fa constare nel processo verbale che non ve ne sono.

Il processo verbale è depositato in cancelleria e inserito nel fascicolo formato in base al primo pignoramento, se quello successivo è compiuto anteriormente all’udienza prevista nell’art. 525, primo comma, ovvero alla presentazione del ricorso per l’assegnazione o la vendita dei beni pignorati nella ipotesi prevista nel secondo comma dell’art. 525. In tal caso il cancelliere ne dà notizia al creditore primo pignorante e l’esecuzione si svolge in unico processo. Il pignoramento successivo, se è compiuto successivamente, ha gli effetti di un intervento tardivo rispetto ai beni colpiti dal primo pignoramento. Se colpisce altri beni, per questi ha luogo separato processo.

Come avviene la vendita di un immobile pignorato?

Una volta decorso il termine di dieci giorni dal pignoramento, il creditore può fare istanza di vendita dell’immobile pignorato. Questa, una volta autorizzata, viene fatta al pubblico incanto (all’asta) oppure senza incanto. In quest’ultimo caso chi è interessato all’acquisto può fare un’offerta in busta chiusa al giudice, che, non può essere accolta se perviene oltre il termine stabilito o se è inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione in misura non inferiore al decimo del prezzo proposto. Il ricavato dalla vendita viene distribuito tra i creditori a norma degli articoli 2777 e seguenti del codice civile, con precedenza dei creditori privilegiati ed ipotecari.