Mutuo ristrutturazione casa da Cariparma

Proseguiamo nel nostro viaggio tra i principali mutui per ristrutturazione casa presenti sul mercato bancario italiano. Dopo aver indagato in Poste Italiane, Intesa Sanpaolo, Unicredit e Credem, il nostro occhio analitico giunge da Cariparma, che con il suo Gran Mutuo Casa Semplice si propone di realizzare i desideri di coloro che cercano di poter effettuare degli opportuni interventi edilizi alla propria proprietà immobiliare ad uso abitativo. Cerchiamo di saperne di più in questo nostro approfondimento.

L’importo finanziabile.

Cominciamo, come nostro solito, a scorrere le principali caratteristiche di tale prodotto creditizio. L’importo finanziabile dovrà essere compreso tra un minimo di 30 mila euro e un massimo pari al 60% del valore cauzionale dell’immobile, contro un loan to value pari all’80% nell’ipotesi di acquisto casa. Si tratta di un rapporto piuttosto soddisfacente, che può ben reggere l’effettiva concorrenza delle migliori practice di mercato.

La durata.

La durata del piano di ammortamento del Gran Mutuo Casa Semplice dovrà essere compresa tra un minimo di 5 anni e un massimo di 30 anni, con possibilità di scadenze intermedie pari a 10, 15, 20 o 25 anni. A questa estensione è possibile sottrarre un periodo di preammortamento facoltativo pari a un massimo di 12 mesi, nel quale il cliente pagherà delle rate composte dalla sola quota interessi. L’estensione potenziale prevista dal foglio informativo del Gran Mutuo Casa Semplice ci sembra il massimo dell’allungamento previsto dal mercato bancario per quanto concerne i mutui per ristrutturazione casa; anche l’estensione minima, pari a 5 anni, sembra essere una eccezione alla regola della fissazione di una soglia temporale di base pari a 10 anni.

Spese per la stipula del contratto.

Giungiamo dunque alle note più dolenti. La prima è certamente relativa alle spese di istruttoria, percepite nella misura di un punto percentuale sull’importo erogato, con un minimo di 1.000 euro e un massimo di 3.000 euro. Si tratta di un onere sproporzionato rispetto a quanto in applicazione negli altri istituti di credito, che rischia di penalizzare non solamente chi richiede una linea di credito dall’importo contenuto (es. 50 mila euro, con il mutuatario che si troverà a pagare un onere di istruttoria pari a 1.000 euro, pari a ben 2 punti percentuali sul capitale ottenibile), bensì di scontentare anche chi si troverà a richiedere un finanziamento a cinque zeri.

Al di là delle più vistose eccezioni (rappresentate da alcuni istituti di credito che prevedono il completo azzeramento delle spese di istruttoria, vedi Webank), l’onere così previsto da Cariparma rischia di essere sostanzialmente deprezzante della competitività del prodotto anche nei confronti dei più “vicini” concorrenti sulla piazza. Tra i mutui per ristrutturazione casa che abbiamo avuto modo di esaminare nelle ultime settimane, ad esempio, Credem applicava 0,50 punti percentuali sul capitale erogato, con un minimo di 300 euro, Intesa Sanpaolo aveva invece scelto di proporre una spesa fissa per 600 euro. Unicredit, finora la più sconveniente, applica una spesa di istruttoria di un punto percentuale, con un minimo di 750 euro e un massimo di 1.300 euro, notevolmente inferiori all’offerta Cariparma.

Alle spese di istruttoria andranno aggiunte quelle di perizia, a totale carico del mutuatario, regolate direttamente con il perito prescelto. I fogli informativi di trasparenza del prodotto Cariparma non indicano purtroppo l’esistenza di un costo di riferimento.

Le spese per la gestione del contratto.

Archiviata negativamente l’area delle spese per la stipula del contratto, cerchiamo di evidenziare quali siano gli oneri per la gestione del rapporto. I principali sembrano essere relativi alle commissioni per l’incasso rata, percepiti nella misura di 1,20 euro per rata mensile, 2,40 euro per rata trimestrale, 3,60 euro per rata semestrale. Se il pagamento delle rate non è domiciliato in conto corrente (opzione largamente minoritaria) è inoltre prevista una commissione aggiuntiva di 2,60 euro.

Alle spese di cui sopra, sono da aggiungersi le commissioni per la stampa e per l’invio del rendiconto periodico, pari a 0,85 euro per ogni documento, e del documento di sintesi periodico, nella stessa misura. Sono invece gratuiti gli invii di comunicazione in via telematica.

Il mutuo a tasso fisso.

Giungiamo dunque a confrontare le condizioni di onerosità applicate dall’istituto di credito Cariparma con quelle dei principali competitors, partendo dal tasso di interesse fisso. Il tasso finito sarà determinato all’atto della stipula del mutuo come somma di un parametro di riferimento (IRS lettera di durata equivalente alla durata del mutuo), maggiorato di uno spread stabilito dall’istituto di credito. Come altri concorrenti, anche Cariparma distingue gli spread sulla base dell’estensione del rapporto contrattuale e della presenza o meno di una polizza multirischi.

La tabella di spread e tassi finiti applicati è la seguente.

Mutuo ristrutturazione casa senza polizza CPI CACI Multirischi:

• Mutuo di durata compreso tra i 5 e i 10 anni, spread 3,50 p.p. ultimo TAN 5,80%

• Mutuo di durata compresa tra gli 11 e i 15 anni, spread 3,50 p.p., ultimo TAN 6,18%

• Mutuo di durata compresa tra i 16 e i 20 anni, spread 3,50 p.p., ultimo TAN 6,19%

• Mutuo di durata compresa tra i 21 e i 25 anni, spread 4,00 p.p., ultimo TAN 6,65%

• Mutuo di durata compresa tra i 26 e i 30 anni, spread 4,00 p.p., ultimo TAN 6,59%

Mutuo ristrutturazione casa con polizza CPI CACI Multirischi:

• Mutuo di durata compresa tra i 5 e i 10 anni, spread 3,00 p.p., ultimo TAN 5,30%

• Mutuo di durata compresa tra gli 11 e i 15 anni, spread 3,00 p.p., ultimo TAN 5,68%

• Mutuo di durata compresa tra i 16 e i 20 anni, spread 3,00 p.p., ultimo TAN 5,69%

• Mutuo di durata compresa tra i 21 e i 25 anni, spread 3,50 p.p., ultimo TAN 6,15%

• Mutuo di durata compresa tra i 26 e i 30 anni, spread 3,50 p.p., ultimo TAN 6,09%

Ipotizziamo dunque di richiedere un mutuo ristrutturazione casa a tasso fisso di 100 mila euro, su valore commerciale e di garanzia dell’immobile pari a 200 mila euro, per piani di ammortamento pari a 20 anni. Lo spread applicato da Cariparma, pari a 3,50 punti percentuali, è sicuramente inferiore a quanto imposto da Credem per operazioni similari (4,50 punti percentuali) . Il tasso finito risulta altresì essere piuttosto competitivo nei confronti dell’offerta Unicredit, ed è sostanzialmente in linea con quanto predisposto da Intesa Sanpaolo con il proprio prodotto equivalente, e di Banca Sella.

Allargando il confronto anche alle banche che operano online, con una gestione dei rapporti a distanza, il prodotto sembra reggere discretamente la concorrenza di Webank, che con il suo mutuo ristrutturazione a tasso fisso offre un tasso di interesse finito pari al 6,03%, con l’azzeramento delle spese di istruttoria e alle spese di perizia.

Il mutuo a tasso di interesse variabile.

La considerazione sull’economicità del mutuo ristrutturazione casa a tasso fisso di Cariparma ci ha lasciato sicuramente soddisfatti. Vediamo ora se la significativa concorrenzialità della proposta della banca del gruppo Credit Agricole si conferma anche per quanto concerne il tasso di interesse variabile.

Lo schema del tasso di interesse annuo applicato risulta essere così composta nell’ipotesi di mutuo senza accompagnamento con la polizza CPI CACI Multirischi:

• Durata da 5 anni a 20 anni: spread di 3,50 punti percentuali, TAN 4,744%

• Durata da 21 anni a 30 anni: spread di 4,00 punti percentuali, TAN 5,244%

Nell’ipotesi di contemporanea sottoscrizione di una polizza CPI CACI Multirischi, invece, lo schema diventa il seguente, con evidente sconto di 50 basis points sullo spread:

• Durata da 5 anni a 20 anni: spread di 3,00 punti percentuali, TAN 4,244%

• Durata da 21 anni a 30 anni, spread di 3,50 punti percentuali, TAN 5,023%

Anche nell’ipotesi di scelta di una forma tecnica variabile di tasso, il mutuo ristrutturazione casa di Cariparma si conferma come piuttosto conveniente, sebbene non manchino le offerte più concorrenziali. Si pensi alla proposta UBI Banca, con un TAN del 3,73% o, tra le banche che operano una gestione a distanza della relazione creditizia, Webank, che propone un TAN del 3,70% (spread di 2,80 punti percentuali sull’Euribor a tre mesi), e l’assoluta assenza di spese di istruttoria e di perizia.

Assicurazioni obbligatorie e facoltative.

Le spese assicurative obbligatorie e facoltative ricalcano, per caratteristiche e costi, quanto proposto dalla maggioranza degli istituti di credito concorrenti. Le assicurazioni obbligatorie faranno riferimento alla polizza contro i rischi di incendio e di scoppio dell’immobile, a protezione del valore di garanzia del bene oggetto di contratto nel medio e nel lungo termine.

Le polizze assicurative facoltative sono invece riferibili alla volontà di integrare il prodotto creditizio con una o più coperture sulla capacità di regolare rimborso del mutuatario, contro tutte le ipotesi pregiudievoli. Si pensi a un infortunio grave o a una malattia che potrebbero comportare situazioni di inabilità o di invalidità, o ancora il decesso nell’arco del periodo contrattuale. Ancora, si ipotizzi la presenza della copertura contro i rischi di perdita involontaria del posto di lavoro, con rimborso delle rate nel periodo di persistenza del sinistro.

Il nostro giudizio.

Il nostro giudizio sul mutuo Cariparma per ristrutturazione casa è piuttosto neutro. Oltre alla presenza di spread convenienti (soprattutto per quanto concerne il mutuo a tasso di interesse fisso), segnaliamo buone flessibilità in merito all’importo richiedibile e alla durata della transazione creditizia. Il lato negativo del prodotto (e non è di poco conto) è tuttavia riconducibile ad elevate spese di istruttoria, e alla presenza di qualche commissione ricorrente francamente evitabile. Il finanziamento può adattarsi pertanto meglio alle linee di credito di importi significativi, in grado di assorbire più facilmente le pressioni di onerosità iniziale.