La fideiussione bancaria nei contratti di locazione

La fideiussione nei contratti di locazione

Non possiamo iniziare questo nostro nuovo articolo senza prima spiegare cosa è una fideiussione.
Consiste in un negozio giuridico, con cui un soggetto, si obbliga personalmente nei confronti di un terzo creditore, al pagamento del debito contratto dal debitore. In pratica si garantisce l’obbligazione altrui.
Nel caso specifico, a noi interessa comprendere come una banca o un istituto assicurativo può garantire il pagamento del canone di locazione, nel momento in cui l’inquilino non paga più per i motivi più vari; in questo caso, l’esistenza di una fidejusione, può garantirci il pagamento delle mensilità del canone di locazione, in modo da essere coperti per alcuni mesi prima di potere attuare lo sfratto e quindi garantire a noi una sorta di risarcimento durante il tempo necessario alla lunga strada dello sfratto.
La stessa obbligazione, inoltre, può essere assunta da più fidejussiori; come nel caso in cui i figli garantiscono il pagamento del canone di locazione dei propri genitori che vivono in affitto. In questo caso il proprietario di casa può, oltre che sull’inquilino, rivalersi sui singoli fideiussori.
Occorre precisare però, che la fideiussione è legata strettamente al contratto di locazione e che quindi una volta estinto, come ad esempio per accordo tra le parti, o per scadenza del contratto, la garanzia non potrà più essere fatta valere.

La fidejussione bancaria

La fideiussione può essere richiesta dal proprietario, preliminarmente alla stipula del contratto di locazione o di affitto. Questa può essere garantita o da una banca o da un’assicurazione. Nel caso in cui a rilasciare la garanzia sia stata una banca, questa garantisce l’adempimento dell’inquilino per tutta la durata del contratto. Ovviamente dovrà essere versata una somma, perché appunto il rilascio di una fideiussione comporta un rischio per la banca che dovrà pagare in caso di inadempimento. Questa somma normalmente viene versata dal conduttore, ma nulla vieta che la spesa sia divisa a metà con il proprietario, che ha appunto l’interesse ad essere tutelato. Va aggiunto che le banche, normalmente, non rilasciano fideiussioni per contratti di locazione se non sono sicuri che l’inquilino paghi tutti i mesi, per questo il solo fatto che la banca acconsenta alla garanzia è già una buon inizio per il proprietario.
Bisogna però tenere in considerazione alcuni aspetti. Non tutte le fidejusioni sono uguali. Bisogna controllare per quanti anni essa sia valida (normalmente un anno). Se vi sia la presenza di un importo massimo, fuori dal quale la banca non copre. Se sono indicati, a prescindere dall’ importo, il numero massimo di mesi che la garanzia copre. Per ultimo, ma forse più importante, la “fideiussione con escussione a prima richiesta” la quale obbliga la banca al pagamento dei canoni prima ancora (e a prescindere) della richiesta al conduttore stesso; ciò significa che se manca questa clausola nella fideiussione, non potremmo chiedere il pagamento alla banca se prima non abbiamo agito nei confronti del conduttore, col rischio di vedere i nostri soldi molto, ma molto tempo dopo.

La fideiussione assicurativa

Parlando invece della fideiussione assicurativa, questa viene appunto rilasciata da un’agenzia di assicurazioni, la quale dietro pagamento di “un premio” si obbliga a garantire l’adempimento del conduttore. Sebbene in grandi linee le caratteristiche coincidono con la fideiussione bancaria, con la garanzia prestata da un’assicurazione alcuni aspetti cambiano. Ad esempio nel caso in cui non viene pagato il premio alla scadenza dell’anno assicurato, la compagnia può recedere dal contratto unilateralmente, facendo cosi terminare il periodo di garanzia. In oltre, aspetto da non sottovalutare, le compagnie assicurative non procedono al risarcimento delle mensilità se prima il proprietario non ha proceduto contro l’inquilino; in questo modo la nostra garanzia non ha molto senso, perché ci ritroveremo per mesi (se non anni) senza percepire i canoni di locazione. Ultimo aspetto legato alla “persona” del conduttore; il fatto che un soggetto ha rapporti con una banca, permette a quest’ ultima di conoscere quelle che sono le “possibilità economiche” del conduttore in questione, in modo tale da poter valutare il rischio che si corre rilasciando la garanzia. Per questo motivo, sottolineavo prima, la garanzia rilasciata dalla banca ci permette di sapere in anticipo che “tipo” di inquilino ci ritroviamo davanti, perché se appunto la fideiussione viene rigettata dobbiamo sapere che andiamo avanti a nostro rischio e pericolo.

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Massimo “messimo” Cedrato – Moderatore Forum, Sezione Mercato Immobiliare .

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