Aste Giudiziarie, un buon affare con tante insidie

Ben ritrovati, abbiamo finito nel precedente articolo (vedi Aste giudiziarie, un mondo da scoprire) di spiegare brevemente cosa sono le aste immobiliari e quale procedura esse seguono. Premetto subito che lo scopo di questi miei articoli è proprio quello di spiegare e approfondire io stesso i segreti di questo mondo, e cercare magari di fare un buon affare.

Un’asta giudiziaria non è come un’asta normale - Vi sarà sicuramente capitato nella vita di sentire parlare, da un parente o un amico, di un’asta giudiziaria; magari vi è stato pure proposto un “vero affare”! O magari l’affare lo doveva fare qualcun altro a vostre spese… eh si perché, se per spiegare cosa sia un’asta normale basta dire che chi offre di più compra, cosi non è per le aste giudiziarie; pensate sempre che dietro ad ogni procedura c’è sempre un debitore, che spesso ha interessi contrastanti con chi cerca di comprare, o anche un creditore che non ha l’interesse a vendere il bene oggetto della procedura perché vuole recuperare il credito in altro modo.

Il nostro obiettivo ci deve essere chiaro - Ma procediamo per livelli, prima di tutto dobbiamo capire che interesse abbiamo noi, vogliamo comprare casa per andarci a vivere? Compriamo per rivendere, per affittare? O magari compriamo per i nostri figli. Dobbiamo chiederci che preciso interesse abbiamo perché già cosi andremo a fare una selezione delle aste che troveremo.
Ad esempio è diverso l’interesse di chi compra per rivendere da chi compra per il figlio: quest ultimo può anche comprare all’asta risparmiando solo il 20% del prezzo e sarà sempre e comunque un affare, ma chi invece compra per  rivendere sucessivamente e cercare di guadagnare il massimo, cercherà di comprare al prezzo più basso.

Dovrete mettere il cappello da detective - Una volta individuati gli immobili di vostro interesse, dovete cercare di scoprire tutto sulla procedura, e aggiungo io, sulla storia del bene in vendita.
Per prima cosa dovete recarvi presso la cancelleria che si occupa del procedimento, questa si trova nel tribunale dove è sito il bene in vendita, c’è da dire che oggi molte aste sono delegate a professionisti che a loro volta sono legati a delle associazioni, ecco qui troveremo tutte le informazioni di cui abbiamo bisogno. Inoltre troverete “l’avviso di vendita immobiliare”, importantissimo perché contiene le informazioni che riguardano il tipo di asta, il prezzo, le date di presentazione e dell’asta, i modi di partecipazione… insomma tutto quello di ufficiale che c’è da sapere.

Perizia stima immobile – Seguendo vi verranno forniti la CTU o relazione di stima, che non è altro che una relazione che viene redatta da un esperto incaricato dal Tribunale. La perizia contiene l’ubicazione dell’immobile con relativi dati catastali, le caratteristiche del bene ed anche lo stato di conservazione nel momento in cui viene redatta la perizia. Spesso la CTU è composta in modo tale da fare una panoramica sul bene oggetto della vendita: nelle CTU più complete ad esempio viene indicato se il bene si trova in zone commercialmente appetibili, il valore di eventuali immobili simili in vendita da privati nella stessa zona, e ancora i servizi che offre la zona. Più spesso troviamo le foto dell’immobile, ma state attenti, se queste possono dare una valida visione globale del bene, spesso sono scattate diversi anni prima, pertanto lo stato dell’immobile potrebbe risultare notevolmente cambiato.

A questo punto non vi resta che fare le vostre valutazioni, se conviene continuare nell’affare o se è meglio continuare la ricerca, pensate sempre comunque, che dove c’è un grande margine di guadagno ci sono sempre ostacoli da superare e non tutti gli ostacoli sono visibili dalla partenza.

Continueremo  ad approfondire l’argomento di volta in volta nei prossimi articoli, nel frattempo fate un salto nel nostro forum, alla sezione aste immobiliari…

Massimo “messimo” Cedrato – Moderatore Forum, sezione Mercato Immobiliare